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​楼幢设备层该谁享用?华庭业主通过官司收回所有权

2017-02-24 09:12 | 温州都市报 | 手机看国搜 | 打印 | 收藏 |评论 | 扫描到手机
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核心提示:温州市住建委物业修建管理处相关人士介绍,高层住宅建筑一般都有设备层,大多位于低层区域。设备层没有产权证明,一般属于全体业主共有。

图为龙腾大厦业主在设备层外的露台上设置了小花园,在设备层中设置了休闲区域

温州网讯 龙湾区人民法院日前就龙湾时代华庭小区业主和房开关于设备层所有权争议案作出一审判决,驳回房开对小区设备层的所有权主张。

楼幢设备层像块“肥肉”,房开和业主互不相让。其所有权之争关乎业主切身利益,包括时代华庭小区在内,我市不少小区都有类似矛盾。

就此,记者走访市区多个小区的了解设备层使用现状。

时代华庭:

成立业委会,收回设备层所有权

时代华庭小区,位于龙湾蒲州,建成于2003年年底,由温州时代集团大地房地产开发有限公司开发建设。小区的设备层位于二、三层之间,总面积约1100平方米。

“小区物业最初由房开所属的物业公司管理,设备层也由他们一并使用、出租。”时代华庭业委会秘书长卢益忠介绍,2010年小区成立了业委会,认为原物业管理不善,予以撤换,“原房开所属的物业虽然不再提供服务,却仍占据了设备层的几个房间,作为员工宿舍。”

这些宿舍的存在,不但影响了小区管理,还产生了公摊水电费增加等问题。去年年底,在业委会的要求下,现物业对房开所占据的几个房间予以腾空处理。房开公司随后向龙湾区人民法院提起诉讼,称设备层中9处房间系房开管理用房,要求现物业予以腾空返还,小区业委会作为有独立请求权的第三人参加诉讼。

判决书指出,原告主张的管理用房主要用于设置电信、网络和给排水等设备,且未进行物权登记,不能界定为法律规定的专有部分。

2月6日,龙湾区人民法院作出一审判决,驳回原告诉讼请求,原告主张的9处房开公司管理用房属于小区全体业主共有,原告无权主张所有权。

龙腾大厦:

历经9年努力,追回设备层一半面积

因设备层权属之争同房开公司对簿公堂,时代华庭并非个例。市区龙腾大厦、金迅达大厦等小区都曾经历,业主经过努力全部或部分收回了设备层的权属。

位于黎明立交桥畔的龙腾大厦业主同房开的争夺战持续9年,最终经过温州市中级人民法院调解,以“平分设备层”告一段落。

龙腾大厦交付于1999年年底,共有业主116户,大厦1~3层裙楼为商业使用。位于裙楼楼顶的设备层,边上有一千多平方米的绿化面积。不过很快,居民们发现他们没有权利进入这片“空中花园”。

“小区的设备层有900平方米,那时候都被房开的人占据使用,有些还出租了,他们不允许业主经过设备层到花园去。”小区第一届业委会主任郑先生回忆,当时楼上有居民晾晒的衣服落到花园里,房开工作人员甚至拒绝住户入内捡取,“花园因为没人打理,遍地垃圾,长满了杂草,严重影响了小区环境。”

小区最初的物业由房开所属的物业公司管理。从2003年开始,因为对物业管理不满意,以及对房开占据设备层不满,一些住户开始自发地通过拒缴物业费等方式抗议。“业主和物业、房开的矛盾越来越大,最多的时候大概有40%的住户没有交物业费。”郑先生说,到2006年年底,原物业因为难以为继最终撤出,但设备层仍然由房开方面人员控制。

由于业委会不具备法人资质,需要建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签字同意方能起诉。2010年,业委会才陆续集齐了86户业主,将房开公司诉至鹿城区人民法院,业主们的诉求在一审中被驳回。小区业委会随后向温州市中级人民法院提起上诉。

温州市中级人民法院于2012年6月组织双方调解,双方选择各退一步,将设备层一分为二管理使用,外围的绿化则交由小区业委会管理。历时9年的维权之路至此告一段落,当年春节,小区还特地摆酒15桌庆祝。

金迅达大厦:

业主强势争取,迫使房开退出

在与房开周旋的过程中,江滨路金迅达大厦业主用更为积极主动的方式拿回了设备层的使用权。

2004年,业主们陆续入住时,设备层1300多平方米的面积已经被房开出租给东方健身。“我们查询了一些资料,发现设备层是属于我们业主共有的,就向房开提出质疑,要求归还。”金迅达大厦业委会主任章先生说,“刚开始我们提出来,设备层面积和房开六四开,他们不肯,又改成五五开,还是不肯。”

眼看协调不成,金迅达大厦部分住户故意以进入小区公共区域锻炼为由,进入健身房休息、锻炼。最终,健身房方面不堪压力在2008年撤出。业主们随即占据了设备层,更换了门锁。

此后几经冲突,业主们还是守住了设备层的管理权,并出租以增加小区的收入。2010年,房开公司将业委会主任章先生起诉至鹿城区人民法院。小区业委会也聘请了律师,积极应诉。不过,在法院判决之前,房开方面权衡利弊选择了主动撤诉。

记者走访发现:

不少小区会尽可能利用设备层为业主谋福利

《住宅设计规范》(GB50096-2011)规定,设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层。

作为维修预留空间的设备层,实际上往往会被小区业主们尽可能地加以利用。实地走访中,记者发现,市区许多小区的设备层除物业、业委会办公用房外,还会设置业主棋牌室、锻炼场所等,一些空间还会用于出租。

“一年可以给时代华庭全体业主增加十六七万收入,相关的收支我们都及时公布。”卢益忠介绍,利用这些收入,他们对小区的电梯进行了维修,增加了绿化,建起了专门的快递室,还对大门进行了改造提升。

在龙腾大厦设备层,记者看到,业主们追回的设备层除部分用作管理房外,其余已经改造为小区业主活动室,设置了跑步机、台球桌、乒乓球桌和麻将桌等娱乐健身设施,成为业主休闲、交流的主要去处。

位于新城的锦东家园二组团,小区的设备层位于一层架空层处。去年,该小区8幢的业主们自发出资40余万元,将四面透风架空层砌上墙,安装了防盗门,将设备层改成了该幢的公共客厅,设置了茶几、沙发、电视机等。由于设备层的改造需要一定投入,不少小区也会任其空置。

新闻+

最高院司法解释:设备层为全体业主共有

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分也应当认定为物权法第六章所称的共有部分。

温州市住建委物业修建管理处相关人士介绍,高层住宅建筑一般都有设备层,大多位于低层区域。设备层没有产权证明,一般属于全体业主共有。

“温州小区的设备层大多用作业委会、物业办公场所,小区业主锻炼、活动场所,部分小区还会用于出租,给小区增加共有收入。”该人士介绍,用于出租经营和建筑规划的功能不符,严格来说是不行的,在办理营业执照时可能也会存在问题。

不过据记者了解,尽管设备层没有产权证明,一些承租商户还是能办下营业执照。一家小区业委会主任介绍,只要业委会、社区出具了证明,市监部门一般会予以认可并为商户办理营业执照。(完)

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