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不限购的法院拍卖房最近有点火,刚需真能捡到便宜吗?

2017-03-16 08:08 | 浙江新闻客户端 | 手机看国搜 | 打印 | 收藏 |评论 | 扫描到手机
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核心提示:司法拍卖房现在这么火,很重要的一个原因就是不在政府限购范围之列。也就是说,目前外地人在杭购房,如果没有两年以上社保缴纳记录,是无法买房的,但司法拍卖房产是例外,给外地人在杭置业提供了一条捷径。

绿城丽江公寓

浙江新闻客户端3月16日消息,杭州限购升级之后,不限购的法院拍卖房突然之间成为你争我抢的香饽饽。

最近淘宝网司法拍卖平台上,法拍房异常火爆,不少房源的最终成交价让人瞠目结舌——3月9日成交的一套位于九堡沿江的绿城丽江公寓北区的88m2房源,成交价274万元,折合单价约31136元/m2;3月10日成交的一套位于丁桥的龙湖名景台南苑的89m2房源,成交价231万元,折合单价25955元/m2。

这样的价格,甚至比二手房市场价还要高出几十万。一位资深中介人士感叹:就是最大胆的房东,此前也不敢挂这个价啊。

多套房源成交价远超市场价 竞拍者中不乏外地户籍者

丽江公寓和名景台这两套法拍房,都是通过杭州来拍网络科技有限公司进行拍卖前的管理。来拍网络CEO卢毅说,自从开年后,法拍房的热度急剧上升,“以前一套法拍房,预约看房的人平均大概十几个人,而最近每套房源普遍都有六七十人预约看房,一些热门的房源,预约看房的人数甚至达到近200人。”

比如丽江公寓白云苑2幢1单元1002室这套房源,位于小区的最北面,相对来说是整个小区位置比较差的房源,因此起拍价122万元,评估价173.9万元,价格不算高。

房源在拍卖平台上线后,来拍网络的客服人员接到了150多个咨询电话,意向竞买人重点关心的就是贷款、户籍、落户等问题;而预约来现场看房的人数达到166人,其中杭州户籍140人,非杭州户籍26人。因为预约人数众多,来拍网络错开时间,安排了两次看房,每次看房由工作人员带领分批次上楼看房。

“这种情况以前还没碰到过。”卢毅说,还有一些无法来现场看房的意向竞拍人,由来拍网络提供该房产现场视频和房源调查报告,让他们能充分了解房产情况。

3月8日,丽江公寓这套房源正式开拍时,已经有52人交了20万竞拍保证金,拥有该房源的竞拍权。而围观人数已经将近7万人次。拍卖开始仅三小时,就竞价32次,竞拍价已经飙升到215万元,远远超出了评估价。最后经过78轮激烈竞价,这套房子以274万成交,溢价152万,溢价率达到了124.59%,成交均价高达3.1万元/m2。而根据杭州我爱我家的数据,丽江公寓北区的房子,今年以来的实际成交价基本在2.2万~2.5万元/m2之间,目前的挂牌价则主要在2.4万~2.8万元/m2左右。

名景台这套房源虽然关注度没有丽江公寓那么高(68人预约看房,其中杭州户籍53人,非杭州户籍15人),但热度也相当惊人:起拍价131万元,40人报名竞拍,172轮竞价,最终以231万元成交,折算下来,成交均价将近2.6万元/m2。由于目前名景台的房源已经基本售罄,但未进入二手房市场,以其周边在售楼盘龙湖武林九里和中旅城仕公馆的价格作参考,根据中国指数研究院显示,截至3月13日,武林九里今年成交均价约22211元/m2,城仕公馆均价18632元/m2。

从法院这边反馈的信息显示,拍下丽江公寓的是一位宁波人。而拍下名景台的是一位在上海工作的年轻人,有意向来杭州发展,因为属于限购人群,因此他转向司法拍卖房。卢毅说,这位竞拍者甚至都没有事先来现场看房,直接就出手竞价了。

法拍房火爆源于不限购 刺激的拍卖规则助推成交

司法拍卖房现在这么火,很重要的一个原因就是不在政府限购范围之列。也就是说,目前外地人在杭购房,如果没有两年以上社保缴纳记录,是无法买房的,但司法拍卖房产是例外,给外地人在杭置业提供了一条捷径。

西湖区人民法院负责法拍房的工作人员表示,今年1月份以来经手拍卖了20多套房源,大多数都是外地人拍走的,只有4套由杭州本地户籍人士竞得。

“不限购是为了快速有效地处置法院查封的财产,并有效变现,更好地维护申请人和被执行人的财产权益。”法院相关人士解释说。

当然,如果购房者属于限购对象,是无法申请银行按揭的。但如果不属于限购对象,拥有购房资格,那仍可以在网络司法拍卖中申请银行按揭,与普通购房程序基本无异。

此外,今年以来法拍房热度上升,也跟今年1月1日起网络司法拍卖房的规则出现不少重大变革有关系,比如:

变化一:拍次减少,不动产三拍变成两拍。以往,一套司法拍卖房可以进行三次拍卖,直到三拍流拍,才进入变卖环节。而今年起,法拍房的拍卖次数减少为两拍,一旦一拍流拍,二拍起拍价会在一拍起拍价基础上打8折,如果二拍仍流拍,就直接进入变卖环节。这在一定程度上刺激了竞拍者的踊跃竞价。

变化二:保留价公开。以前,法拍房一般在评估价基础上下调20%以内作为保留价,而且这个保留价是保密的,如果拍卖时达不到保留价,竞拍人出价是无效的。而从今年起,改为起拍价就是保留价,出价只要超过起拍价,就能成交。因此意向竞拍人少了顾虑,在竞拍前心里比较有底。

变化三:以前,法拍房要求至少2人以上出价且不低于保留价才能成交,现在一人出价且高于起拍价就能成交。

这些新变化,或多或少地让法拍房信息更加透明公开,程序更加简单便捷,这些都促进了意向竞买人的竞拍热情,为了能一举中的,意向竞买人在一拍时就全力以赴。

限购后成交价普遍较高 刚需房源最抢手

因为来拍网络最早进入网络司法拍卖辅助机构领域,目前跟杭州主城区大多数法院合作,管理着杭州80%以上的法院拍卖房,因此积累了不少后台大数据。

“今年以来,大多数普通住宅的竞拍都是一拍成交,很少出现流拍情况,甚至一些总价比较高的房源也不例外。而且在成交价格上,以前法拍房的最后成交价平均来看约为评估价9折,最近成交价普遍超过评估价两三成,有些热门房源的价格甚至超过市场价一两成。”来拍网络法院服务部主管王路说。

当然,并不是所有的法拍房都能拍出超过市场价的惊人价格。

比如3月14日结束竞拍的一套位于杭州市中心的豪宅新湖武林国际公寓带车位房源,面积224.38m2,起拍价为1130万元,经过25轮竞价,最后以1230万元成交,并没有突破评估价1407万元。

3月9日竞拍的一套位于滨江的顺发倾城之恋的房源,面积149.3m2,起拍价324万元,评估价462万元,最后实际成交价为506万元,折算下来均价约33891元/m2,跟目前的市场价基本持平。

王路说,总的来看,主流面积段(70~120m2)、主流价格段(总价200万~300万元)的刚需房源最为抢手,如果是品牌开发商的房子,一般都会拍出高价,其成交均价甚至可能超过同区域内豪宅的均价。比如丽江公寓北区这套法拍房,31136元/m2的最后成交均价,就超过了目前南区高端房源的价格。记者在杭州我爱我家、链家地产等官网上看到,丽江公寓南区的一线江景豪宅,目前挂牌价也只在30000元/m2上下。

而一些总价更低的法拍房源,目前也备受关注。

比如即将于3月27日开拍的一套广厦天都城天月苑的房源,建筑面积约100m2,起拍价45万元,评估价63.814万元。截至3月13日,已经有164人预约看房,其中杭州户籍139人,非杭州户籍25人。“这套房源最后成交估计会超过100万元。”王路说,在杭州目前的房价体系下,很多初次置业的刚需已经被逼到了远郊。

另外还有一套将于3月20日开拍的德胜新村的老房子,45.4m2,起拍价51万元,评估价72.7万元。“这套房子成交价估计也会超过100万元。”(记者 徐叔竞)

一室一厅的酒店式公寓是主流

【浙江新闻+】热门板块酒店式公寓 租金回报有多少

限购加码,不限购的商业地产优势凸显。相比在二手房市场上成交更活跃的住宅,酒店式公寓的投资以租金回报为主,那么这笔买卖的投资回报率究竟如何?

记者研究了杭州我爱我家的数据,热门板块酒店式公寓的年租金回报率,目前大多为5%左右,但租金逐年上涨则是事实。

滨江区政府板块的融创杭州印,中国指数研究院数据显示,2016年该项目酒店式公寓房源的成交均价为25124元/m2,按套均68m2面积计算,每套总价在170万元左右。与杭州印步行距离不超过1.5公里的星耀城,今年初套均面积54m2的酒店式公寓,租金高达6500元/月,参照此租金水平,融创杭州印的年投资回报率在4.6%左右。

一对购买了向江来时代中心酒店式公寓的姐妹花,当初两人就商量着合伙投资一套酒店式公寓。“这套房子是半自住半投资用途,妹妹在钱江新城上班,短时间内这套房子还是准备自己住的。”姐姐告诉记者,当初买房也没计算过投资回报率,主要还是看位置是否符合需求,相比其他投资理财产品,房租是年年上涨的,这个增值是能看得到的。

酒店式公寓在长期持有收租、资产保值方面虽有比较大的优势,但在计算投资回报率时往往会忽视隐性成本。

隐性成本包含哪些呢?收房前的时间成本,购买现房的除外;贷款成本,采用按揭方式,每个月都需要支付银行利息;租金的空白期。农历年底前,杭州不少住宅空置租不出去,直到过完年回来,租赁市场才开始升温恢复正常水平。

此外诸如契税、公共维修基金、物业费、中介费等,都是影响投资回报率的隐性成本。

酒店式公寓出售的税费要比普通住宅高,诸如契税按总房款的3%征收,增值税不论房子是否满两年皆要缴纳总房款的5.6%,还有1%的个税以及土地增值税等等。相关专业人士曾算过一笔账,酒店式公寓二手房交易,房产增值部分的大约30%~40%左右将用于交税。(记者 江嘉宜 吴佳怡)(完)

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